Privilegierung nach § 35 BauGB

Der Unterschied, um den es geht

Im Außenbereich ist Bauen die Ausnahme. § 35 BauGB zählt auf, welche Vorhaben dort trotzdem zulässig sind, und für Photovoltaik hat der Gesetzgeber diese Liste erweitert: Anlagen in einem Streifen von 200 m entlang von Autobahnen und mehrgleisigen Schienenwegen, auf Konversionsflächen, auf Deponien und auf ehemals militärisch genutzten Flächen fallen unter § 35 Abs. 1 Nr. 8b BauGB.

Fällt eine Fläche nicht darunter, ist der Weg nicht versperrt, aber er ist ein anderer: die Gemeinde muss einen Bebauungsplan aufstellen, in der Regel nach Anpassung des Flächennutzungsplans. Der Flächennutzungsplan ist vorbereitend und bindet den Bürger nicht, der Bebauungsplan ist eine Satzung und tut es.

Was das für den Zeitplan heißt

Der Unterschied zwischen privilegiert und nicht privilegiert ist im Wesentlichen ein Zeitunterschied, und er ist groß. Ein Bauleitplanverfahren mit Aufstellungsbeschluss, frühzeitiger Beteiligung, Auslegung, Abwägung und Satzungsbeschluss läuft über mehrere Ratssitzungen. Es hängt zusätzlich an einem politischen Willen, der sich zwischen zwei Sitzungen ändern kann.

Privilegiert bedeutet nicht genehmigungsfrei. Naturschutz, Artenschutz, Denkmalschutz, das Einvernehmen der Gemeinde und die Erschließung sind weiter zu klären. Was entfällt, ist die Notwendigkeit, das Baurecht überhaupt erst zu schaffen.

Die Länderebene

Für benachteiligte Gebiete kommt die Öffnungsklausel des EEG hinzu, über die jedes Bundesland eigenständig entscheidet. Ob eine landwirtschaftliche Fläche in einem benachteiligten Gebiet an einer Ausschreibung teilnehmen darf, ist deshalb keine bundesweite Antwort. Sie ist je nach Bundesland unterschiedlich und sie ändert sich.

Für die Bewertung eines Freiflächenprojekts ist die baurechtliche Frage die erste, nicht die dritte. Ertrag, Netzanschluss und Kapitalstruktur lassen sich auf jeder Fläche rechnen. Ob überhaupt gebaut werden darf, entscheidet, ob die Rechnung einen Gegenstand hat.

Praktisch heißt das: Lage zur nächsten Autobahn oder mehrgleisigen Bahnstrecke messen, Vornutzung prüfen, und bei einer Fläche außerhalb der Privilegierung den Stand des Bauleitplanverfahrens dokumentieren, nicht die Absicht. Ein Aufstellungsbeschluss ist ein Beleg, ein Gespräch mit dem Bürgermeister ist keiner.

Für ein Projekt, das später verkauft oder finanziert werden soll, ist genau dieser Unterschied der Kern des RTB-Status. Baurecht ist die Position, die ein Käufer zuerst aufschlägt.