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Der Status ist eine Liste, kein Etikett

RTB beschreibt einen Zustand, in dem nichts Rechtliches mehr offen ist. In der Praxis prüft ein Käufer vier Blöcke, und jeder besteht aus Dokumenten:

Baurecht: bestandskräftige Genehmigung oder ein rechtskräftiger Bebauungsplan, einschließlich der Nebenbestimmungen und der Nachweise, dass sie erfüllbar sind.

Netzanschluss: verbindliche Zusage des Netzbetreibers mit Anschlusspunkt, Anschlussleistung, Termin und der Kostenaufteilung einschließlich eines etwaigen Baukostenzuschusses.

Fläche: gesicherter Zugriff über die gesamte Betriebsdauer, also Kauf, Erbbaurecht oder ein Pachtvertrag mit passender Laufzeit, dazu die eingetragenen Dienstbarkeiten für Zuwegung und Kabeltrasse.

Bau: ein verhandelter EPC-Vertrag oder zumindest ein bindendes Angebot mit Leistungsverzeichnis, Terminplan, Gewährleistung und Sicherheiten.

Warum die Definition strittig ist

RTB ist kein geschützter Begriff. Verkäufer und Käufer meinen damit regelmäßig Unterschiedliches, und der Streit betrifft fast immer dieselben Punkte: eine noch laufende Rechtsbehelfsfrist, ein Netzanschluss mit Vorbehalt, eine Pacht mit Sonderkündigungsrecht oder ein EPC-Preis mit offener Anpassungsklausel.

Deshalb wird der Status in Kaufverträgen fast nie als Wort vereinbart, sondern als Anlage: eine Aufstellung der Dokumente, die zum Stichtag vorliegen müssen. Was auf dieser Liste fehlt, wird über Bedingungen, Einbehalte oder Preisabschläge geregelt.

Der Wert des Status

Zwischen einem entwickelten Projekt und einem RTB-Projekt liegt kein Bauabschnitt, sondern ein Risikoabschnitt. Was der Entwickler abgeräumt hat, muss der Käufer nicht mehr tragen, und genau dieser Unterschied wird bezahlt. Ein unvollständiger RTB-Status ist deshalb nicht ein wenig weniger wert, sondern wird auf den Zustand davor zurückbewertet.

Wer ein Projekt zum Verkauf oder zur Finanzierung bringt, arbeitet auf diese Liste hin, und die Reihenfolge ist nicht beliebig. Baurecht und Netzanschluss sind die beiden Positionen mit der längsten Vorlaufzeit und der geringsten Beeinflussbarkeit, sie gehören an den Anfang. Flächensicherung und Bauvertrag lassen sich nachziehen.

Für die Übergabe zählt die Ordnung der Unterlagen fast so viel wie ihr Inhalt. Eine Prüfung, die eine Woche dauert, weil jedes Dokument gesucht werden muss, endet regelmäßig mit mehr Einbehalten als eine Prüfung, die drei Tage dauert, weil die Anlage vollständig ist.

Und die Datumsfrage ist eigenständig: eine Genehmigung mit auslaufender Frist, eine Netzzusage mit Rückgabetermin und ein Angebot mit Bindefrist bilden zusammen ein Zeitfenster. Schließt es sich vor dem Baubeginn, ist der Status trotz vollständiger Liste verloren.