Dachpacht und Gestattungsvertrag

Zwei Verträge, zwei Stärken

Der Pachtvertrag überlässt die Fläche zum Gebrauch und zur Fruchtziehung. Der Betreiber erhält Besitz an dem, was er nutzt, und damit die stärkere Stellung, wenn es später eng wird. Der Gestattungsvertrag erlaubt dagegen nur ein Tun: der Eigentümer duldet die Anlage, überlässt aber keinen Besitz.

Im laufenden Betrieb ist der Unterschied unsichtbar. Sichtbar wird er in den drei Fällen, in denen ein Vertrag getestet wird: Verkauf des Gebäudes, Zwangsversteigerung und Insolvenz des Eigentümers. Dort entscheidet die Einordnung darüber, ob die Anlage bleibt, ob sie neu verhandelt wird oder ob sie weichen muss.

Warum der Vertrag allein nicht reicht

Beide Verträge wirken zunächst nur zwischen den Unterzeichnenden. Gegenüber einem neuen Eigentümer, einem Ersteher in der Versteigerung oder der Bank, die aus einer Grundschuld vollstreckt, hilft die Unterschrift des Voreigentümers wenig.

Was hilft, ist die Eintragung im Grundbuch, üblicherweise als beschränkt persönliche Dienstbarkeit nach § 1090 BGB, die das Recht zum Betrieb der Anlage und zum Zugang absichert. Entscheidend ist nicht nur die Eintragung, sondern der Rang: eine Dienstbarkeit hinter einer bestehenden Grundschuld erlischt in der Zwangsversteigerung. Deshalb wird der erste Rang verlangt oder der Rangrücktritt der Bank verhandelt, und diese Verhandlung findet vor Baubeginn statt oder gar nicht.

Die Punkte, an denen es später hakt

Die Laufzeit muss den Betrieb überdauern, nicht die Finanzierung knapp erreichen; üblich sind zwanzig bis dreißig Jahre mit Verlängerungsoption. Daneben gehören der Zugang für Wartung, die Verkehrssicherung, die Zuständigkeit für die Statik, der Umgang mit einer späteren Dachsanierung und der Rückbau am Ende in den Vertrag. Die Dachsanierung ist dabei der häufigste offene Punkt: sie kostet Ertrag, und wer diesen Ausfall trägt, steht in vielen Verträgen schlicht nicht drin.

Ein Kapitalgeber liest an dieser Stelle drei Zeilen: Laufzeit, Rang, Zugang. Reicht die Laufzeit über die Finanzierung hinaus, ist eine Dienstbarkeit im ersten Rang eingetragen, und ist der Zugang für Wartung und Rückbau geregelt, ist die Position abgehakt. Fehlt eine davon, wird sie nicht diskutiert, sondern bepreist.

Bei fremden Dächern ist die Flächensicherung deshalb der Teil des Projekts, der am frühesten anfängt und am längsten dauert. Sie hängt an Terminen mit Dritten: Grundbuchamt, finanzierende Bank des Eigentümers, bei Gemeinschaftseigentum an einem Beschluss der Eigentümerversammlung. Diese Termine sind nicht beschleunigbar, und sie liegen typischerweise vor dem Netzanschluss auf dem kritischen Pfad.

Ein reiner Gestattungsvertrag ohne Eintragung ist kein Ausschlussgrund, aber er ist ein offener Punkt mit Preis. In der Übergabe eines Projekts landet er regelmäßig als Einbehalt oder als aufschiebende Bedingung, und beides kostet mehr als die Eintragung gekostet hätte.