Due Diligence

Der Ablauf

Am Anfang steht der Datenraum: eine strukturierte Sammlung aller Unterlagen, die der Verkäufer bereitstellt. Danach arbeiten die Prüfer entlang ihrer Fachgebiete, meist rechtlich, technisch, steuerlich und finanziell, und stellen Fragen, deren Beantwortung selbst Teil des Verfahrens ist: ein Punkt, auf den keine Antwort kommt, gilt als offen.

Das erste Ergebnis ist häufig ein Red-Flag-Report, der nur die Punkte nennt, die den Erwerb gefährden oder den Preis verändern. Er kommt früh und bewusst unvollständig, weil er eine Entscheidung ermöglichen soll, bevor die vollständige Prüfung bezahlt ist.

Was aus einem Fund wird

Jeder bestätigte Fund nimmt einen von vier Wegen. Er wird vor dem Vollzug beseitigt, dann ist er eine aufschiebende Bedingung. Er wird vom Verkäufer abgesichert, dann ist er eine Freistellung. Er wird bepreist, dann ist er ein Abschlag. Oder er bleibt offen und wird durch einen Einbehalt hinterlegt, der erst frei wird, wenn er sich erledigt hat.

Diese Zuordnung ist die eigentliche Verhandlung. Zwei Käufer mit derselben Fundliste können zu sehr verschiedenen Verträgen kommen, je nachdem, welcher Weg für welchen Punkt gewählt wird, und deshalb sagt die Länge einer Liste wenig über den Ausgang.

Was die Prüfung teuer macht

Nicht die Anzahl der Dokumente, sondern ihre Ordnung. Ein Datenraum, in dem Verträge unvollständig, unbenannt oder nur als Entwurf vorliegen, verlängert jede Schleife: der Prüfer fragt nach, der Verkäufer sucht, die Frist läuft. Kosten entstehen dabei auf beiden Seiten, aber die Verzögerung trifft den Verkäufer, weil sein Zeitfenster aus Genehmigungen, Netzzusagen und Angeboten begrenzt ist.

Der zweite Kostentreiber ist die späte Beantwortung von Fragen, die der Verkäufer selbst hätte stellen können. Eine Vorprüfung der eigenen Unterlagen vor der Ansprache eines Käufers ist der billigste Teil des gesamten Verfahrens.

Wer verkauft, sollte die Prüfung vorwegnehmen, statt sie zu erleben. Praktisch heißt das: die Unterlagen einmal aus der Sicht der Gegenseite durchgehen, jede Lücke notieren und zu jeder Lücke entscheiden, ob sie geschlossen oder erklärt wird. Was erklärt wird, gehört in den Datenraum, nicht in ein Gespräch.

Für die Bewertung eines Projekts sind die Funde, die wirklich Geld bewegen, in der Regel wenige und immer dieselben: eine ungesicherte Fläche, ein Netzanschluss mit Vorbehalt, eine Genehmigung mit laufender Frist, ein Bauvertrag ohne Preisbindung. Alles andere ist Feinarbeit.

Für die Käuferseite gilt die umgekehrte Disziplin: der Umfang der Prüfung folgt dem Volumen und dem Risiko, nicht der Verfügbarkeit von Dokumenten. Eine vollständige Prüfung auf einem kleinen Dachprojekt kostet mehr, als der Fehler kosten könnte, den sie verhindern soll.