Erweiterte Gewerbesteuerkürzung

Ein Vorteil, der ganz oder gar nicht gilt

Wer ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt, kann den darauf entfallenden Gewerbeertrag kürzen. Das Ergebnis ist eine Gesellschaft, die im Kern keine Gewerbesteuer zahlt, und für einen Bestandshalter ist das keine Nebenrechnung, sondern ein zentraler Baustein der Nachsteuerrendite.

Entscheidend ist das Wort ausschließlich. Eine Tätigkeit, die über die Verwaltung des Grundbesitzes hinausgeht, gefährdet die Kürzung nicht anteilig, sondern insgesamt. Genau daraus entsteht das Problem mit einer Photovoltaikanlage: der Verkauf von Strom ist eine gewerbliche Tätigkeit, und ohne eine gesetzliche Ausnahme würde ein Dach mit Stromlieferung die Kürzung für das gesamte Unternehmen kosten.

Die Ausnahme und ihre Grenze

Der Gesetzgeber hat dafür eine Grenze eingezogen. Einnahmen aus der Lieferung von Strom aus erneuerbaren Energien im Zusammenhang mit dem eigenen Grundbesitz sind unschädlich, solange sie einen Anteil der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes nicht überschreiten. Dieser Anteil liegt seit dem Erhebungszeitraum 2023 bei 20 Prozent.

Zwei Details entscheiden über die Anwendung im Einzelfall. Erstens zählen Einnahmen, nicht Gewinne, und zwar im Verhältnis zu den Mieteinnahmen desselben Unternehmens. Zweitens ist die Grenze eine jährliche Prüfung: ein Portfolio, das Anlagen zubaut, während Mieteinnahmen konstant bleiben, wandert auf diese Grenze zu.

Was daraus für die Struktur folgt

Wo die Grenze eng wird, ist die übliche Antwort nicht weniger Photovoltaik, sondern eine eigene Gesellschaft für die Anlagen. Die Bestandsgesellschaft vermietet dann die Dachfläche und bleibt bei der Verwaltung des Grundbesitzes, während der Betrieb der Anlage außerhalb sitzt.

Diese Trennung hat einen Preis: eine zusätzliche Gesellschaft, ein Pacht- oder Gestattungsverhältnis zwischen verbundenen Parteien, und eine Finanzierung, die nicht mehr auf dem Bestand aufsetzt. Sie ist deshalb eine Abwägung und keine Standardlösung.

In Gesprächen mit der Wohnungswirtschaft ist das die Frage, die vor jeder Ertragsrechnung kommt. Ein Dachprogramm über ein ganzes Portfolio kann rechnerisch aufgehen und trotzdem abgelehnt werden, weil es eine Steuerposition berührt, die um ein Vielfaches größer ist als der Stromerlös.

Für die Prüfung eines Vorhabens heißt das: zuerst die Verhältniszahl aufstellen, also die erwarteten Stromeinnahmen gegen die Mieteinnahmen der jeweiligen Gesellschaft, und zwar je Gesellschaft und nicht je Objekt. Erst danach ist die Frage sinnvoll, welches Versorgungsmodell auf welchem Dach läuft.

Der zweite praktische Punkt ist die Reihenfolge. Die Entscheidung über die Gesellschaftsstruktur fällt vor der Inbetriebnahme, weil eine nachträgliche Übertragung von Anlagen in eine neue Gesellschaft Grunderwerb, Vergütungsansprüche und Finanzierungsverträge berührt. Das ist eine Orientierung und keine Steuerberatung: die Anwendung im Einzelfall gehört zum Steuerberater.